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La mediación en la propiedad horizontal


Los conflictos que se suscitan en los consorcios de propietarios son de una gran variedad.- Sin embargo hay cuestiones que se reiteran con más frecuencia.-

Una de las principales es la concerniente a los daños producidos en el interior de las unidades por filtraciones y humedades.-

Cuando la causa está determinada por deterioros o desperfectos en elementos de propiedad común la solución es más sencilla y, con algún mayor o menor grado de dificultad, son problemas que pueden y suelen resolverse en el ámbito de la mediación, sin llegar a la instancia judicial.-

 De todos modos, muchas veces las pretensiones resarcitorias del propietario afectado son exageradas, pues a los trabajos de reparación de los daños concretos, adicionan supuestos deterioros de indumentaria de gran valor, artefactos electrónicos, etc., más indemnizaciones por lucro cesante y daño moral, lo cual hace más dificultoso alcanzar una solución conciliatoria.-

 Cuando la causa de los daños es atribuible al propietario del piso superior (ya sea porque el artefacto que los provocó reviste el carácter de particular, o bien por la culpa o la  negligencia de aquél) los obstáculos para arribar a un acuerdo son mayores.- En efecto, la tendencia del verdadero responsable es la de tratar de desplazar la responsabilidad al consorcio en forma exclusiva, lo cual dificulta la posibilidad de acuerdos.-

 Otros temas que suelen surgir son los concernientes a las molestias provocadas por el existencia de determinados locales comerciales en las plantas bajas de los edificios.-

En algunos casos los problemas se centran en la generación de olores o humo por el funcionamiento de cocinas u hornos y en otros por los ruidos y música hasta altas horas.-

Muchas veces los propietarios, a título individual, efectúan denuncias a los organismos de contralor municipales y también en algunos casos interponen denuncias policiales.-

Estas últimas no tienen justificación porque este tipo de problemas no poseen un componente delictivo porque, aun en el peor de los casos, a lo sumo constituirían simples contravenciones.-

 Estos conflictos, al igual que los causados por los ocupantes de los departamentos con  música a alto volumen,  fiestas frecuentes y ruidosas, etc.,  suelen alcanzar solución en la instancia de mediación.-

 La colocación de conductos y/o de elementos de aspiración, la instalación de aislaciones acústicas, el acordar límites horarios para la propalación de ruidos, suelen ser remedios que posibilitan compatibilizar la necesaria tranquilidad y descanso de los habitantes del inmueble con una adecuada explotación comercial de los locales y/o el disfrute pleno de las unidades de propiedad individual.-

 También es un tema que suele ser materia de mediaciones, pero que difícilmente queda resuelto en esa instancia pre-judicial, es el de los techados, instalaciones y construcciones antirreglamentarias en las unidades de los últimos pisos o de las plantas bajas, así como los cerramientos de balcones.-

 Como se trata de trabajos cuya ejecución se realiza en tiempos relativamente breves, cuando son advertidos por la administración están concluidos o próximos a finalizarse y, una vez instalados, los propietarios de los mismos son extremadamente remisos a retirarlos y prefieren soportar la tramitación de un  prolongado juicio, especulando con que durante la duración del mismo seguirán aprovechando de lo construido antirreglamentariamente.-

Y como en nuestro sistema judicial no existen sanciones pecuniarias por esos procederes contumaces, el transgresor obtiene esa ventaja de prolongar la infracción hasta que la sentencia que lo condenare a desmantelar se encuentre firme.-

 Uno de los casos que citaremos y que ejemplifica la utilidad de la herramienta de la mediación en los consorcios, es el que se suscitara a raíz de la existencia de una Unidad Complementaria destinada a la guarda de automóviles, que citaremos que se hallaba en condominio entre los veinte propietarios de los departamentos de un  edificio del barrio de Belgrano, en la ciudad de Buenos Aires.-

 Cada uno de ellos era titular de 1/20 ava parte indivisa de dicha unidad, pero la empresa constructora había calculado erróneamente las dimensiones y emplazamiento de las columnas, lo cual motivaba la imposibilidad de estacionar veinte automóviles, pues sólo había lugar para dieciocho.- Cuando se completó la venta de los dos últimos departamentos, el conflicto estalló.-

 Como en las asambleas celebradas los propietarios no pudieron ponerse de acuerdo en ninguna solución, por iniciativa del administrador del consorcio el tema fue llevado a la mediación con la intervención de todos los copropietarios y de sus letrados.-

En esa instancia se alcanzó una solución práctica y creativa: el consorcio alquilaría dos cocheras en un edificio existente en la misma cuadra y se efectuaría un sorteo para determinar un número de orden de los propietarios.-  Cada mes calendario dos de ellos estacionarían en ese otro inmueble y al mes siguiente serían otros dos los que lo harían, rotando así entre todos ellos la mayor molestia que importaba guardar el vehículo fuera.-

 La mediación constituye una herramienta útil e interesante que, por un lado, ha contribuido a descomprimir en una cierta medida el creciente número de causas judiciales en trámite y, por otro lado, también ha permitido y permite que muchos conflictos que no llegarían a dirimirse en los estrados de un tribunal, alcancen una solución amigable y satisfactoria que mejora la convivencia y la armonía en el ámbito de la propiedad horizontal.-


Bartolomé A. Orfila

www.vilaorfila.com.ar

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Administración Maria Emilia Patiño en los medios

Los consorcios albergan situaciones particulares que se dan casi a diario y que  necesitan ser analizadas desde una mirada humanística  y difundidas masivamente.- Tanto en el programa de radio"Ida y Vuelta", conducido por Susana Onreita y Gastón Cánovas los sábados de 8 a 10 hs,como en el canal 2 de Mar del Plata, en el programa "Siete mil seiscientos," con Javier Perrone, han sido elegidos por su gran audiencia para ser los medios de difusión de este particular enfoque.-  También se encuentran algunos micros del programa de Magazine Empresario con entrevistas , que, consideramos pueden llegar a ser de interés
Haga clic en cada título para escuchar y ver los los siguientes micros y videos 






Cuentos Cortos
Primera parte
Edificio nuevo… frente al mar… buen nivel económico.- Se auguraban pocos problemas para realizar obras de estructura. Sin embargo... La construcción había estado detenida y expuesta al mar hasta el tercer piso sin terminar por diez años (luego siguió hasta el 9 piso); es decir… el edificio adolecía de serios problemas.
Asamblea: informe profundo de profesionales, buena concurrencia… todo parecía marchar sobre rieles, hasta que… Juan, uno de los copropietarios, sostiene que no se puede cambiar la fachada, por más que no haya otra alternativa, porque el reglamento así lo dice y que él no va a pagar la proporción de este trabajo…
 Intentamos explicar que no se trataba de estética, sino de solucionar un problema de fondo, de estructura.- Mantener los ladrillos vistos, que ya estaban porosos de las filtraciones, era imposible y sumamente costoso.- No se trataba de un cambio de fachada arbitrario, sino de una reparación acorde a las normas  de la Municipalidad y al informe del profesional, que había sido expuesto y tratado debidamente en la Asamblea, convocada a tal fin.-
A la semana…
“Te buscan los señores del edificio…. “, dijo quien estaba encargada de reparaciones…
“ Si???” respondió la administradora con cara de pocos amigos… (También ellos estaban con cara de pocos amigos).
“Mire… venimos a decirle que estamos totalmente en desacuerdo… bla… bla… bla… y que somos abogados y que nuestros hijos son abogados… bla… bla… bla…”
… Si hay algo que resuena como una bomba en la administración,  son las amenazas… y los profesionales tienen la costumbre de ser primero el título y después propietarios… grgrgr
Uyyy, la que se armó! Las administrativas tuvieron que recurrir a la contadora, que se encontraba en el mismo edificio, para que los copropietarios pudieran tener un interlocutor, porque entre amenazas que iban y venían el diálogo estaba totalmente cortado…
Segunda parte
José, un amigo de la administradora, cumplía años…” ¿Venís a mi  cumpleaños?”, le dijo con pronunciado entusiasmo.
“Por   supuesto!!!”, respondió ella.
Ya instalados en el coqueto salón,  entran los cantores.- Aplausos y muy buen ánimo, mientras se degustaba un sabroso champan de bienvenida.- 
Impecables, vestidos los artistas de rigurosa etiqueta, moñito, zapatos y sacos acordes para la ocasión, hicieron su entrada victoriosa al escenario, contorneándose entre las mesas donde los comensales,  dejando las copas, agitaban sus manos con entusiasmo...


             Con sorpresa la administradora, que en ese momento no estaba en su rol sino era una entusiasta más, vio con algarabía que uno de los protagonistas de esa agradable velada era el propietario con el que se había enfrentado! 
Juan cantaba como los dioses, cambiaba su vestuario, entonaba a la perfección.-  Ante los primeros acordes del  tango “Los cosos de al lado”  la administradora, entusiasta, movía sus manos a un lado y al otro, cantando haciendo coros.- Estaba feliz, la música modifica todo, pensó... Luego vinieron más y más canciones y la cosa se iba poniendo cada vez más amigable.- 
En un entrecruce de miradas, se saludaron  con la señora (copropietaria también), con una sonrisa y una agitación de manos festiva, cual encuentro de viejas amigas.- 
“¡La sonrisa abre puertas!”, ella pensó… Y vaya si las abrió…
              Aplausos y vaivenes de cadera de todos los concurrentes, bailes colectivos, manos entrelazadas, trencitos rítmicos, en fin… la vida, también este hermoso lado de la vida.- 
Asperezas limadas… música, el compartir un ocio amigable, recompusieron un vínculo que parecía no tener retorno.
Demás está decir que las chicas de la oficina… cuando vieron el video, no podían parar de reír.-  Ahora, cada vez que se encuentran en  la oficina… por supuesto,  que tiene un especial trato. Han podido revertir el vínculo de hostil a amigable… 
La administradora espera  la posibilidad de nuevas  actuaciones para ir a regocijar el alma con la música… y la fachada… la fachada… pasó a segundo plano. 
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Los vínculos son fundamentales en la propiedad horizontal. Pasar de la frialdad de una lucha de poder, trascenderla, profundizar lo amigable, lo humano, es la  clave para una buena gestión.


Las manos delatoras

La vida presenta circunstancias impensadas.- Una de ellas fue la posibilidad de administrar bienes de un cuerpo colectivo, un consorcio.- 
Desde pequeña me gustó regular los chocolates que me traía mi papá todos los viernes… Uno a uno iba cortando y comiendo después de cada almuerzo los cinco trozos en que estaba divido, hasta llegar al viernes.-Todas las semanas repetíamos ese ritual amoroso y cómplice sabiendo que ese delicioso premio debía ser regulado con esmero.- 
Guardarlo celosamente, junto a las servilletas almidonadas, requería proyecto y control.- El aroma a chocolate, invadía mis sentidos cada día que corría sigilosamente con mis pequeñas manitas el cajoncito que guardaba mi más preciado tesoro.- 
Yo esperaba con ansiedad, ese momento de infantil alegría.- 
Pasó el tiempo y la adultez fue incorporándose a mi vida.-
Empecé a estudiar arquitectura, pero era muy torpe con las maquetas, aunque me encantaba la idea de armonizar, de construir, de arreglar las averías, hasta que descubrí que me interesaban más las relaciones humanas y sus entrecruces.- Me apasionaba ver como el tejido social se entrecruzaba una y otra vez, y lo complicado que era analizar una situación desde una sola perspectiva.-
Descubrí que para comprender el presente se debe desandar el pasado y  comencé la carrera de Profesorado en Historia, paralelamente a trabajar en un banco desde los 18 años.-
Recibida y dando clases, comenzaron los problemas con el administrador del edificio en el  que, con mucho esfuerzo y por medio del banco había comprado  un departamento… 
Reunión de copropietarios y comenzamos la campaña para poder sacarlo.-
Tomamos la gestión el Consejo de Propietarios, quienes en forma alternativa ejercíamos la administración  cuatro meses cada uno.- 
Mis pares se fueron yendo del edificio y quedé sola… bueno, no tan sola…con el resto que tocaba la puerta, con caños, que se rompían, reclamos a cualquier hora y adquiriendo un rol que, si bien era complicado, no me disgustó para nada.- 
El banco y mis compañeros fueron el trampolín hacia una inesperada actividad  “quiero que me administres”, “se va mi administrador”, “sacamos a mi administrador”, y así poco a poco se me fue complejizando la tarea.- 
Quinto edificio: Me llama gente que no me conocía pero venia por referencias.- 
Uy!, reunión con los “popes” del edificio, edad promedio… 75 años… humm… vestida acorde, tuve la entrevista.-  Indagación profunda de su parte, semblanteo mutuo… hasta que quedaron a solas.-  Me hicieron retirar unos momentos y se escuchaba un arduo debate… “pase por favor “… dijeron, con gesto adusto.-
“Vamos a probar con Ud., porque tiene las manos de una campesina… se la nota trabajadora, Ud. debe ser un tractor”.
Me fui de la reunión con una sonrisa y con la autoestima oscilante, como podrán imaginar.- Mucho elegir el vestuario, mucho currículo y quienes en realidad ganaron el edificio fueron “mis manos delatoras “ 
Prof. María Emilia Patiño Administradora. Mar del Plata. 

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En concordancia con la formación humanística y la convicción que esta actividad está íntimamente ligada al concepto de interrelación, interdisciplina, cruces vinculares, roles. etc, se ha dictado conjuntamente con  el psicólogo social Gustavo Biondi una perspectiva particular, donde han asistido administradores y administrativas de diferentes consorcios.- Allí se plantearon situaciones comunes y diferentes "malestares" que son intrínsecos a la actividad, con el objetivo de poder elaborar y establecer vínculos mas saludables.- 



Taller: El malestar en el consorcio

Taller: El malestar en el consorcio

Se informa a los matriculados que se realizará en la Delegación un taller denominado “El malestar en el consorcio” a desarrollarse en tres encuentros, con el Prof. Gustavo Biondi y la Adm. Prof. María E. Patiño.

El mismo se llevará a cabo los días lunes 7, 14 y 28 de agosto de 18 a 21 en la sede de la Delegación, Mitre 1956.

El programa abordará la tarea como líder (análisis crítico de la vida cotidiana consorcial y social), el administrador como sintetizador de conflictos (el lugar del tercero) y la cultura dominante y asociativismo